Auch unter Zeitdruck vor dem Hauskauf immer Risiken abklären!
Das Immobiliengeschäft brummt. Zumindest in den Ballungsgebieten sind Bauunternehmer und Makler hochzufrieden, denn aus Angst ums Ersparte kaufen private Bauherren zurzeit fast alles, was sie angeboten bekommen.
"Das ist zwar einerseits verständlich, andererseits aber sehr leichtsinnig", beobachtet Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Auch wenn die Nachfrage zurzeit stark ist und der Markt angeblich leer gefegt, so sollten Käufer doch nicht alles blind akzeptieren, was ihnen angeboten wird." Das gilt für den Neubau ebenso wie für den Kauf gebrauchter Immobilien.
Der VPB beobachtet seit einigen Monaten, wie gerade in den Metropolen und Wachstumsregionen viele Schlüsselfertiganbieter kaum mehr mit sich verhandeln lassen - vor allem, wenn sie Haus und Grund aus einer Hand anbieten. Weil ihnen manche Bauherren die Häuser regelrecht aus den Händen reißen, versuchen Sie, die Bedingungen zu diktieren. Die Käufer müssen sie akzeptieren oder auf das Angebot verzichten. Änderungen und Ergänzungen am Vertrag sind nach jüngsten VPB-Erfahrungen häufiger unerwünscht und oft nur schwer durchsetzbar.
Bausachverständiger Penningh hält die Entwicklung für bedenklich: "Viele Bauherren schließen Verträge, die sie einseitig benachteiligen. Angesichts der Drohung "Wenn Sie nicht unterschreiben, dann tut es nachher ein anderer", setzen sie ihre Signatur unter den Bauvertrag, ohne ihn vorher noch einmal vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen." Wer das tut, der riskiert sein Erspartes! "Zwei Dinge sollten angehende Hausbesitzer in jedem Fall mindestens prüfen lassen, damit sie ihr Geld auch tatsächlich retten und nicht zum Fenster hinauswerfen", rät Thomas Penningh und listet auf: "Zum einen, ob der Bauunternehmer seriös und solvent ist, und zum anderen, ob der versprochene Festpreis fürs Haus auch tatsächlich der Endpreis ist."
Nach Erfahrungen des VPB müssen Bauherren einer schlüsselfertigen Immobilie in der Regel rund 25.000 Euro zusätzlich zahlen, damit aus dem als "schlüsselfertig" beworbenen Haus zum Schluss auch ein tatsächlich bezugs- und gebrauchsfertiges Haus wird. Hier klaffen Werbung und Vertrag oft weit auseinander. Laut VPB fehlen in vielen Bauverträgen wichtige Leistungen, wie zum Beispiel die Anschlüsse ans öffentliche Versorgungsnetz. Auch die Kosten des Aushubs sind oft im Vertragsentwurf gar nicht geklärt. Dass solche Dinge im Vertrag nicht erwähnt sind ist angesichts der Vertragsgestaltungsfreiheit zwar rechtens, kommt für viele Bauherren später aber als Schock. Weil sie nicht wissen, was im Vertrag alles fehlt, finanzieren sie nicht ausreichend. "Unerwartete Zusatzzahlungen von rund zehn Prozent des eigentlichen Hauswertes zwingen dann zu schmerzhaften Einschränkungen. Und das fängt schon mit der Ausstattung des neuen Hauses an."
Mehr Verhandlungsspielraum haben Bauherren, die bereits ein eigenes Grundstück besitzen und nun eine Baufirma suchen, die ihnen darauf ein Schlüsselfertighaus errichtet. "Auch hier ist Vorsicht geboten", mahnt Bauherrenberater Penningh, "denn angesichts der enormen Nachfrage nach Neubauten im Augenblick heuern viele Bauunternehmen unerfahrene Subunternehmer an, weil ihre bewährten Kooperationspartner überlastet sind. Probleme mit der Ausführungsqualität steigen dann erfahrungsgemäß, ebenso Probleme beim Ineinandergreifen der einzelnen Gewerke, die mit Bauzeitverzögerungen, Streitigkeiten um Preisabsprachen und wechselnden Bauleitern einhergehen", beobachtet der VPB-Vorsitzende.
Der Boom hat noch andere unerfreuliche Aspekte: Neben seriösen Firmen, die zum Teil seit Jahrzehnten ordentlich arbeiten, versuchen im Augenblick auch weniger seriöse und unterfinanzierte Unternehmen am großen Baugeschäft zu verdienen. "Hier ist wirklich Vorsicht geboten, denn wenn solche Firmen insolvent werden, dann verliert der Bauherr meist viel Geld."
Damit das nicht passiert, rät der VPB allen Bauherren, ihren Vertrag vor der Unterzeichnung vom unabhängigen Bausachverständigen prüfen und danach ihre Baustelle laufend kontrollieren zu lassen. Auch einen Altbau sollte niemand kaufen, ohne ihn vorher mit dem Experten zu besichtigen. "Selbst wenn der Käufer wild entschlossen ist, ein bestimmtes Haus zu kaufen, so sollte er doch seine Risiken kennen. Denn was hat er davon, wenn er das Geld, das er doch eigentlich durch den Immobilienkauf für die Zukunft retten wollte, durch eigene Nachlässigkeit verliert?"
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